いわき･双葉・北茨城の皆様　こんにちは！
塗装専門店の株式会社郡山塗装プロタイムズ（プロタイムズいわき店）です！

いわき市にアパートをお持ちのオーナー様、不動産管理者様。
突然ですが、アパート外観のメンテナンスは十分でしょうか。

アパートの見た目がボロボロだと、入居率の低下や家賃収入の減少だけではありません。

建物の劣化が早まったり、将来的にかかる修繕費が高額になったり、資産価値が低下したりと長期的に見て多くの不利益につながります。

そこでアパート経営を黒字化し続けるカギとなるのが、外壁や屋根、共用部分の補修といった定期的な「外装メンテナンス（外観のメンテナンス）」です。

この記事では、アパートの外装メンテナンスについて、いわき市での外装メンテナンス実績の多い当店がわかりやすく解説。

▼ この記事を読むとわかること

アパート外観の劣化は気になっているものの、

「まだメンテナンスは早いのでは？」
「何から手を付けていいのかわからない」

そうお考えの方は、この記事をご覧いただくことで「外装メンテナンスへの一歩」を踏み出すことができます。ぜひ最後までご覧ください。

 

1．アパート外観のメンテナンスを放置するリスク

そもそも、なぜアパート外観のメンテナンスをすべきなのでしょうか。

「外観のメンテナンスって見た目だけのものでしょ？」
「これくらいの傷みなら、メンテナンスを先延ばしにしてもいいのでは？」
「少し古さを感じるかもだけど、まだ大丈夫なはず！」

そう思い、後回しにしてしまうオーナー様もいます。

そこでまずは、

「外観をメンテナンスしないとどうなるか？」

そして、

「外装メンテナンスで得られるメリット」

という点について見ていきましょう。

その重要性を知ることで、外装メンテナンスがただの出費でなく、空室改善や安定した家賃収入、入居者の満足度向上といった「投資」であることに深く納得できるはずです。

 

アパートの外観をメンテナンスしないと？

「家賃を下げないと入居してもらえない」
「入居者がすぐに退去してしまう」

すでにこのようなお悩みをお持ちのオーナー様もいるかもしれません。実は、これらのお悩みは外観のメンテナンス不足が一つの要因となっているケースも少なくないのです。

アパート外観のメンテナンスを放置した場合に想定されるリスクを3つ見てみましょう。

外観が傷んでいる様子は、言うまでもなく入居率の低下につながります。やはり、見た目がきれいな物件に住みたいと思うのが人というものです。

アパート外観のメンテナンス不足によって、アパート全体が老朽化している印象を受けた入居検討者が、物件候補から外してしまうケースも少なくありません。

さらに外観の傷みや古さは、室内に対しても古い印象を与える可能性があります。

行動心理学や認知心理学の「初頭効果」というものをご存知でしょうか。簡単に言うと第一印象が、そのあとの評価や判断にも強い影響を与えるというものです。

アパート室内をきれいにリフォームしても、入居検討者がボロボロの外観を最初に見てしまうことでその印象を引きずり、室内リフォームに対する評価も上がりづらくなります。

なお、逆に外観がきれいだとその時点で「部屋もきれいそう」「安心して住めそう」「オーナーがしっかりしていそう」と好印象になりやすく、あとの評価も良いものになりやすいです。

そして、入居検討者によっては「外観が荒れているのを放置している＝管理に力を入れていない（入居後も管理が甘い・もしものときに動いてくれない）」と考え、そういった物件を避ける方も一定数います。

アパート外観の印象が、その後の評価や入居判断を邪魔してしまうのは、やはり避けたいところではないでしょうか。

外装メンテナンスを疎かにすると、小さな劣化箇所に気づけず、そのまま雨水が浸入し雨漏りに発展してしまう可能性があります。

小さな劣化箇所とは、例えば「シーリングの破断」です。

シーリングとは、外壁や窓、玄関扉といった開口部などの接続に使われているゴム状の部分で、コーキングとも呼ばれます。

▼シーリング（コーキング）が破断している様子

このシーリングのひび割れや破断（中央から裂けること）は「まだ大丈夫だろう」と放置されやすく、雨水の浸入や雨漏りの原因となっているケースが多いです。

そうして起こる雨水の浸入や雨漏りは、建物と入居者へ多大な被害をもたらします。

少しの雨水でも建物内部に浸入すれば、下地や基礎木材の腐食、カビの発生、ダニやシロアリといった害虫の繁殖など、さまざまな問題を引き起こすからです。

そしてこれらは少しずつ被害範囲を拡大。大事なアパートの劣化を早め、その寿命を大きく縮めることになるでしょう。

だからこそ建物を長持ちさせるには劣化箇所の「早期発見＆早期対処」が大切なのです。

また、長期にわたって雨水の浸入や雨漏りを放置すると、劣化状態によっては、外装メンテナンスよりも大規模で高額な修繕工事が必要となります。

ある例では、シーリングの小さなひび割れから雨水が浸入。しかし長年そのことに気づかず、目に見える形で雨漏りが出てきた頃には、腐食が建物の広範囲に及んでいました。

ここまでくると外壁塗装や外壁の張り替えだけでは解決できません。最終的にそのお宅は、大規模な建て替え工事を行なうことになりました。

目に見える雨漏りが起こると壁紙の張り替えなど室内のリフォームも必要になり、カビや害虫が発生していれば、その洗浄費や駆除費も同時に発生します。

入居者には多大な迷惑をかけるうえ、その修繕費は何倍にも膨れ上がるということです。

言い換えると、アパートの外装メンテナンスをこまめにすれば、このような雨水の浸入や雨漏りにつながる劣化箇所を見落とすことがなく、それによって起こる二次被害（下地の腐食や高額な修繕費の発生、入居者の家財被害など）も防ぐことができます。

屋根や外壁が劣化することで起こる「安全性の低下」もリスクの一つです。

実際、屋根の瓦や棟板金（むねばんきん）が、強風や暴風雨で落下する事故は少なくありません。

▼ 屋根の頂上部分にある「棟板金」

▼ メンテナンスが必要な「サビ」が見られる棟板金

▼ メンテナンスが必要な「釘のゆるみ・飛び出し」が見られる棟板金

▼ 落下の危険がある、外れかけている棟板金

そのうえアパートは、一戸建て住宅よりも大きな部品を使うことが多いです。それだけ落下事故による被害も大きなものとなるでしょう。

メンテナンス不足による落下事故で人的被害が出れば、入居者はもちろん、近隣住民からの印象が悪くなるのも避けられません。

ほかにも、雨水の浸入による建物内部の腐食やカビ・害虫が発生すれば、健康被害や建物への大きな損傷につながる可能性もあります。

一方で、アパートの外観が常にきれいなら、管理が行き届いている印象から既存の入居者はもちろん、入居検討者にも安心感を持ってもらいやすくなるでしょう。

自ずとマナーやルールも守られ、管理コストも最小限に抑えられる点もアパート経営者としてぜひ覚えておきましょう。

 

補足｜ 外観のメンテナンス不足による負のスパイラル

ここまで外装メンテナンスを放置するリスクに触れてきました。

しかし、何よりも怖いのは、アパート外観のメンテナンスを放置することで抜け出せなくなる「赤字化の負のスパイラル」です。

入居者が減れば、家賃を値下げする必要が出てきます。しかし、収入が減少しては、アパートをメンテナンスするための資金が調達できません。

メンテナンスができない間、アパートの劣化はどんどん進行するでしょう。それはさらなる入居率の低下を招き、収入の減少、そして赤字へ。

このような悪循環に陥らないためにも、定期的な外装メンテナンスをおすすめします。

 

外装メンテナンスをするメリット

ここまでご紹介した多くのリスクを回避できる点を含め、アパート外装メンテナンスには、以下のようなメリットがあります。

つまり、外装メンテナンスとは、美観のためだけにするものではないということです。

きれいな外観は、入居率の向上や入居者の満足度などオーナー様や不動産管理者様の利益にもつながるため、いわば単純な「出費」ではなく「投資」と考えてはいかがでしょうか。

 

外装メンテナンスを検討するタイミング（築年数と劣化サインの例）

そんなアパートの外装メンテナンスは、いつ頃から考えるべきなのでしょうか。

築年数と外観の状態の 2つの視点で見ていきます。

アパートの外装メンテナンスの目安は「築10年前後」をおすすめします。

外壁や屋根といった外装の劣化が見られ始めるのがこの時期であり、外装メンテナンスの中心となる「再塗装」の推奨時期もまた、築10年前後とされているからです。

参考として、国土交通省の『民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック』に記載された外装メンテナンスのイメージ時期を見てみましょう。

 

▼ 各外装メンテナンスのタイミング（目安）

参照｜ 国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

ただし、アパートによっては築年数よりも早くメンテナンスが必要となる場合もあります。

例えば、いわき市で海沿いにあるアパートは、塩害の影響で外壁や屋根の劣化が通常よりも早まっている可能性が高いです。

長年、地元のいわき市でアパートの大規模修繕や外装メンテナンスを行なってきた当店の経験では、いわき市でおすすめする築年数は以下のとおりです。

この時期になったら、一度アパート全体を施工会社に点検してもらいましょう。

なお、アパート外装の点検は「現地調査」や「事前診断」など名前は異なりますが、基本的に無料で実施しているところが多いです。

信頼できる施工会社であれば、点検後に契約を迫ったり、しつこい営業をしたりしないため、まずは気軽な気持ちで「築10年経ってアパート全体の状態や劣化状況を知りたい」と無料点検だけを依頼してみてはいかがでしょうか。

外装メンテナンスの時期を迎えている建物に見られる「劣化サイン」。

アパートの建材や周囲の環境によっても劣化スピードは変わるため、目視で劣化サインを確認するのも、外装メンテナンスのタイミングを考えるよい方法です。

当店でも、アパートの無料点検や劣化状態の現地調査を行なっております。

ご希望のアパートオーナー様や管理者様は、以下のボタンよりお気軽にお申し込みください。

 

2．アパートですべき3つの外装メンテナンス

アパートの外装メンテナンスには、大小さまざまなものがあります。ただ、そのほとんどはいわゆる「大規模修繕」と呼ばれる、十年前後の頻度で行なう大規模なメンテナンスです。

ここでは、なかでも一般的な 3つの外装メンテナンスについて見ていきましょう。

 

外壁塗装

外壁を再塗装する「外壁塗装」はアパートでも代表的な外装メンテナンスです。

そもそも外壁を塗装する意味とはなんでしょうか。
実は、美観（見た目）のためだけではありません。

塗装には太陽光や雨風、気温差など環境ダメージから建物を守る役割もあり、つまりは建物の劣化を抑えるために再塗装は行なわれるのです。

もちろん、すでにお伝えしたとおり、外壁の色を変えて美しく整えたり、おしゃれにしたりすることも入居率に影響を与えるため、そういった意味でもアパートでは最もスタンダードな外装メンテナンスといえるでしょう。

外壁塗装の費用相場は、2階建てのアパート※1で「約200万～300万円※2」ほどです。

ただし、以下の要因によっても金額は左右されるため、あくまで目安とお考えください。

最終的な費用相場は、2～3社から相見積もりを取り、その平均額を見るのが確実です。

なお、あまりに外壁の劣化が進行していると、再塗装では根本的な解決にならず「外壁の張り替え」といった修繕工事を検討する必要があります。

 

屋根塗装

屋根塗装もまた、アパートにおける代表的な外装メンテナンスの一つです。

費用相場は、おおよそ約 60～100坪のアパートで「約100万〜150万円※」ほど。

ただし外壁塗装と同様に、以下の要因によってかかる費用が変わる点にご注意ください。

特に屋根の場合、使われている素材（屋根材）によって発生する劣化症状が異なります。

それによって必要なメンテナンスや、かかる費用も左右されるため、所有しているアパートにどのような屋根材が使われているかも、あらためて確認しておきましょう。

一例として「スレート屋根」と「金属屋根」でどのような違いがあるか見てみます。

「スレート屋根」は安価で軽量な（＝耐震性が高い）点からアパートはもちろん、戸建て住宅にも採用されるスタンダードな屋根材です。

ほかにも「スレート瓦」「化粧スレート」といった呼び名や、スレート瓦の商品名である「カラーベスト」や「コロニアル」といった呼び方もよく耳にします。

スレート瓦の主原料は「セメント」。セメントは、水に弱いという性質があります。

その防水性のほとんどは、表面に塗られた塗料に頼っているといってよいでしょう。だからこそ、定期的な再塗装が欠かせません。また、瓦が「約4.5〜5 mm」と非常に薄いため、ひび割れにも注意する必要があります。

スレート屋根の塗装では、再塗装と一緒にひび割れ等の補修や汚れを落とすための高圧洗浄を行ないます。なお、スレート瓦の浮きや反りといった劣化症状は、塗装で修復することはできません。

とはいえ、そのまま放置しては雨水が浸入してしまうため、被害が拡大する前に見つけ次第、早めのご相談をおすすめします。劣化状況によっては屋根のリフォーム（屋根瓦の交換など）を検討する必要もあるでしょう。

「金属屋根」も、その耐久性の高さからアパートで多く採用されている屋根材といえます。

特に人気なのが「ガルバリウム鋼板」。金属屋根の課題でもあるサビに強く、軽量で耐震性に優れた屋根材です。

とはいえ、いくらサビに強いといっても、まったくサビないわけではありません。そのため屋根塗装では、ただ塗り替えるだけでなく、サビ落とし等の補修工事も一緒に行なわれます。

また、金属屋根もスレート屋根と同様に、屋根材の傷みが激しい場合は屋根のリフォームを検討する必要があります。ちなみに、屋根塗装と外壁塗装は、同時メンテナンスがおすすめです。

実際、当店でも屋根塗装と外壁塗装を同時施工されるアパートオーナー様がほとんど。

予算がある方は、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

シーリング工事

最初にもお伝えしたとおり、雨漏りの要因として多いのがシーリングの劣化です。

シーリングのひび割れや亀裂、破断が見られたら適宜補修を検討しましょう。

▼ 外壁のシーリングがひび割れている様子

もちろん、外壁塗装や屋根塗装と一緒に定期的な点検をするのもおすすめです。シーリング工事もまた、同時にメンテナンスすることでお得に施工ができます。

シーリング工事にかかる費用は、アパートのシーリング箇所の多さ（目地の量）と工事の補修方法によって変わります。

 

▼シーリング工事の補修方法

どちらの工法になるかは、シーリングの場所や劣化状態によって異なります。

ただ、基本的に選ばれるのは耐久性の高い「打ち替え」です。念のため、見積もりの段階でどちらの工法か、確認しておくのがよいでしょう。

 

補足｜ 株式会社 郡山塗装プロタイムズの外装メンテナンス費用例

アパートの外装メンテナンスにかかる費用イメージとして、当店のプランをご紹介します。

株式会社郡山塗装プロタイムズ（プロタイムズいわき店）の「アパート外装メンテナンス」について見てみる

当店では、いわき市でアパートの大規模修繕を行なってきたノウハウを活かし、ご予算やご希望に応じて最適なご提案が行なっております。

塗り替えはもちろん、リノベーションまで自社で対応可能な体制を整えており、事前のヒアリングをもとに、修繕計画や賃貸経営を見据えたご提案も可能です。

アパートに関するお悩みやご不安は、お気軽に当店へお問い合わせください。

 

3．外装メンテナンスにおける「事前診断」の重要性

アパートの外装メンテナンスを依頼する際にぜひ注目いただきたいのが、施工会社が見積もり前に行なう「事前診断」です。

この事前診断の質が高く、現地調査に力を入れている施工会社を選びましょう。なぜなら、アパートの状態や劣化箇所を正しく把握するための重要な調査だからです。

事前診断がなければ、必要な外装メンテナンスを正確に判断できません。過剰なメンテナンスや、誤ったメンテナンスを提案される可能性もあるでしょう。

もちろん、そのあとに渡される見積もりも、信頼できるものとは言い難いです。さらに、事前診断が不十分なら、緊急性の高い劣化箇所を見落とすことになります。

高い費用をかけて外装メンテナンスをしたつもりが、致命的な劣化箇所を放置してしまい、気づいたときには取り返しのつかない状態に……なんてことは絶対に避けたいところ。

だからこそアパートの外装メンテナンスは、事前診断の質が高い会社をおすすめします。

 

株式会社郡山塗装プロタイムズの無料診断『お家の健康診断』

例として当店「株式会社郡山塗装プロタイムズ（プロタイムズいわき店）」の事前診断についてご紹介します。

▼ 写真付き報告書「外装劣化調査診断報告書」のイメージ

▼ 当店の事前診断「お家の健康診断」の流れ

 

当店では「1時間以上」かけて外壁から屋根、ベランダなどのアパート細部まで、丁寧に時間をかけて事前診断を行なっていきます。

診断項目はすべて、国土交通省のガイドラインに沿った信頼できるもの。

また、アパートオーナー様や管理者様の外装メンテナンスに対する不安を取り除きたいという気持ちから、ドローン映像によるビデオ診断も導入いたしました。

 

▼ ドローン診断の様子（実際に屋根を撮影した画像）

その「わかりやすさ」と「安心感」は目視の診断では叶わないものです。オーナー様や管理者様からも「納得感を持って検討できる」と高い評価をいただいています。

もちろん「事前診断のみ」でのご利用も大歓迎です。

診断後に契約を迫ったり、しつこい営業をしたり、といったことは一切ありません。

当店の事前診断は、今後の外装メンテナンスの資金計画を立てたい方や、アパートの長期修繕計画を立てるために利用される方も多くいらっしゃいます。

まずはお気軽に以下よりご相談ください。

 

株式会社 郡山塗装プロタイムズのアパート施工実績（一例）

築10年以上経ったら「事前診断」をご検討ください！

「アパートの外装メンテナンスを考えているけど、何からすればいいかわからない」

そうお困りの方は、幅広い外装メンテナンスや大規模修繕に対応し、建物の状態やご要望に応じた最適なプランをご提案している「株式会社郡山塗装プロタイムズ（プロタイムズいわき店）」へご相談ください。

まずは『お家の健康診断』で、アパートの状態や劣化状況を確かめてみることから始めてみませんか。